Доходите от наем влизат ли в оборота за ДДС регистрация през 2026?
Много собственици на имоти живеят с усещането, че тъй като не са „фирма“, правилата за ДДС не ги засягат. Истината е, че законът в България разглежда отдаването на имот под наем като независима икономическа дейност. Това означава, че всяко физическо лице, което отдава обекти под наем или получава значителни приходи от недвижима собственост, може да се окаже „данъчно задължено лице“ по смисъла на ЗДДС и подлежи на регистрация при достигане на определен праг.
1. Кога наемът формира облагаем оборот?
Съгласно чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, отдаването под наем на движимо или недвижимо имущество е икономическа дейност, когато се извършва редовно срещу възнаграждение. Считано от 1 януари 2026 г., България въвежда нов праг за задължителна регистрация по ДДС, изчислен в съответствие с европейските директиви за малките предприятия. Прагът за задължителна ДДС регистрация за 2026 г. е фиксиран на 51 130 евро.
Жилищни vs. Търговски площи
Това е най-тънката граница, която най-често подвежда наемодателите физически лица. Трябва да разграничаваме формирането на оборот от начисляването на данък.
- Търговски площи (офиси, магазини, складове и гаражи): Тези наеми са облагаеми доставки. Те формират оборот за регистрация и след регистрацията върху тях се дължи 20% ДДС, който се начислява на наемателя.
- Жилищни площи (отдаване на физически лица за живеене): Тези доставки са освободени по чл. 45, ал. 4 от ЗДДС. Въпреки че върху тях не се начислява ДДС, техният размер СЕ ВКЛЮЧВА в общия оборот за задължителна регистрация (съгласно новия чл. 168в).
Ако отдавате само апартаменти за живеене, няма да начислявате 20% ДДС на наемателите си дори след регистрация, но доходите от тези апартаменти ви водят към задължителна ДДС регистрация, ако надвишат €51 130.
Пример: Ако отдавате три магазина под наем за общо 4 300 евро на месец, вие ще достигнете прага от 51 130 евро в рамките на 12-месечния период. Трябва да подадете документи за регистрация преди да надвишите сумата.
Скритият риск: Продажба на имот
В този оборот влизат и сумите от продажби на имоти (които не са нови сгради). Ако отдавате под наем и решите да продадете друг свой имот, стойността на продажбата може внезапно да ви прехвърли прага и да ви задължи да се регистрирате по ДДС в 7-дневен срок.
Инцидентна сделка или бизнес?
НАП и съдът не гледат просто броя на сделките. Основният въпрос е: „Прави ли това лице икономическа дейност?“
Ако продажбата е част от икономическа дейност (например продавате стара къща с инвестиционна цел), вие носите риск от регистрация, независимо дали става дума за 1 или 10 сделки.
Ако продажбата не е инцидентна, тя влиза в оборота. Ако отдавате имоти под наем и решите да продадете един от тях, стойността на продажбата може внезапно да ви прехвърли прага и да ви задължи да се регистрирате в 7-дневен срок.
Повече информация за новите моменти в закона и сроковете за реакция
2. Данъчни становища и специфики при съсобственост
Практиката на НАП (напр. Изх. № 24-32-132) е категорична: няма значение дали имотът е лична собственост или е част от търговско предприятие. Доходите от наем се сумират с всички останали доходи от икономическа дейност (например, ако лицето е и на свободна професия или земеделски производител).
Какво се случва при съсобственост и СИО?
Често имотите са придобити по време на брак (СИО) или са наследствени. В тези случаи оборотът се разпределя между съсобствениците съобразно техния дял. Ако съпрузи отдават общ имот, всеки от тях включва по 50% от наема в своя личен оборот за ДДС цели. При наследствени имоти, оборотът се разпределя спрямо идеалните части на всеки наследник.
Краткосрочни наеми (Airbnb и Booking)
Ако отдавате имоти чрез чуждестранни платформи, вие ползвате тяхната услуга (реклама/посредничество) и им плащате комисионна. Това означава, че вие получавате услуга от чужбина. По закон сте длъжни да се регистрирате по ДДС (по чл. 97а от ЗДДС) преди да започнете работа с тях.
- Праг: Няма такъв. Задължително е дори за 1 евро комисионна.
- Тази регистрация ви задължава да самоначислявате и внасяте 20% ДДС върху комисионната, която плащате на платформата. Тя не ви кара да начислявате 20% ДДС върху наема на туристите (освен ако не надвишите общия праг от €51 130)
3. Какво се променя след ДДС регистрацията?
Веднъж регистрирани по ДДС като физическо лице, пред вас стоят няколко нови ангажимента, но и възможности:
- Начисляване на ДДС: Трябва да добавяте 20% ДДС върху наемната цена (освен ако наемателят не е ФЛ за жилищни нужди).
- ДДС декларации: Всеки месец (до 14-то число) се подават отчетни регистри към НАП (СД и дневници за продажби/покупки).
- Данъчен кредит (предимство): Имате право да възстановявате (приспадате) ДДС за разходи, свързани с поддръжката, ремонта и експлоатацията на отдавания имот (климатизация, обзавеждане, ремонти).
Често задавани въпроси (FAQ)
Трябва ли да начислявам 20% ДДС на наемател, ако имотът е апартамент за живеене?
Какво става, ако отдавам имот под наем в Гърция или Испания?
Мога ли да се регистрирам по ДДС доброволно, преди да достигна 51 130 евро?
Ако месечният ви наемен приход надвишава 4 260 евро, вие сте в „зоната на риск“. Пропускането на срока за регистрация води до солени глоби и принудително начисляване на ДДС върху вече получени наеми със задна дата.
Следете оборота си ежемесечно и се консултирайте със счетоводител веднага щом наближите границата от 45 000 евро. Превантивното планиране е ключът към защитата на вашата доходност.
Екипът на Баланс Инвест остава на разположение за професионални консултации при отдаването на имоти под наем и пълно управление на ДДС профила ви през 2026 година.
